mekarkein_venadlan_betelaviv.jpg

עורך דין מקרקעין ונדל"ן

לקנייה ו/או מכירה של נכס מקרקעין יש משמעויות רבות שמשפיעות באופן משמעותי על החיים שלנו. אנחנו משקיעים סכומי כסף גבוהים בהשוואה לעסקאות אחרות. השיקולים הכלכליים של עסקת מקרקעין מתייחסים לשווי השוק של הנכס. לתמורה המתקבלת ולמיסי המקרקעין החלים עליה.

בהליך מורכב שכזה, מומלץ לעצור ולוודא שאנחנו בוחרים בעורך דין מקרקעין ונדל"ן מיומן שישיג את התנאים המיטביים ביותר עבורנו. עורך דין נדל"ן שינהל את התהליך במינימום סיכונים ויסייע למקסום הרווחים שלנו בין אם מדובר ברכישת דירה יד ראשונה (דהיינו: יזם/קבלן) או עסקת רכישת דירה ממחזיק (דירה יד שנייה) ובין אם מדובר בעריכת הסכמי שכירות וכיוצ"ב.

ביצוע עסקת מקרקעין דורשת ניסיון מוכח ומיומנויות מגוונות נוספות. משרד עורך דין מקרקעין בתל אביב ליאור שמיר, מתמחה בליווי עסקאות מקרקעין מכל הסוגים. לעורך דין מקרקעין ונדל"ן יכולת לראות את תמונה הרחבה וגם לרדת לעומקם של הפרטים הקטנים בכל עסקת נדל"ן: בדיקת כדאיות עסקה בהתאם לתקנות מיסוי מקרקעין, תקנות מס רכישה (החלים ברכישת דירה)/ מס שבח (החל במכירת דירה)/פטור ממס שבח, היטל השבחה, (מע"מ - ככל וחל) עד לסיום רישום הנכס בטאבו.

משרדנו עוסק ומתמחה בתחום המקרקעין והנדל"ן באמצעות ייעוץ וליווי משפטי מקצועי ומקיף בכל היבטי מיסוי מקרקעין הקשורים:

  • מיסוי מקרקעין - תכנון וייעוץ מס רכישה/מס שבח/ מיסוי מכר דירות מגורים/ משקיעי חוץ בנדל"ן בישראל.

  • קניית דירה - רכישת דירה חדשה, קניית דירה יד שניה, קניית דירה מקבלן וקניית דירה במסגרת הרחבת ישובים.

  • מכירת דירה/רכישת דירה יד שניה

  • עסקאות קומבינציה

  • תמ"א 38

  • עסקאות מכר מקרקעין - קנייה ומכירה של נכסים מניבים: חנויות, משרדים, מגרשים וקרקעות חקלאיות.

  • ניסוח חוות דעת בסוגיות מיסוי מורכבות המתייחסות למיסוי מקרקעין.

  • דיונים וייצוג משפטי מול רשויות המס - (מס הכנסה ומע"מ) ומשרדי מיסוי מקרקעין.

  • עריכת תחשיבי מס מורכבים

  • בדיקת נכס נדל"ן

  • בקשה לרישום מכר מקרקעין

  • מכירת נדל"ן/העברה אגב גירושין

  • חתימה על הסכם מכר

  • זיכרון דברים

  • נסח טאבו ורישום הערות בטאבו

  • ליווי הליכי תכנון ובנייה

  • הסכם הלוואה

  • בנייה ללא היתר וחריגות בנייה

  • רישום הרחבות בנייה

  • רישום בתים משותפים ותיקון רישום צו בית משותף

  • פינוי בינוי

  • פרצלציה והסדר קרקעות

  • ערר מס רכישה/מס שבח מול ועדות ערר

  • הסכם שיתוף ופירוק שיתוף - ייצוג ויישום פעולות באיגוד מקרקעין.

  • הסכמי מתנהרישום נכס מקרקעין שהועבר בירושה והסדרי חלוקת עזבון של נכסי נדל"ן.

  • הסכם פיתוח

  • הסכם ניהול

  • כינוס נכסים

  • מיסוי נאמנות

  • דמי מפתח

  • דיור מוגן

  • פינוי שוכרים

תקנות מיסוי מקרקעין

מיסוי מקרקעין בישראל הוא מהגבוהים בעולם. ישנן עסקאות בהן המיסוי מהווה נתח משמעותי מערך הדירה.

מס עקיף המוטל על רכישת מקרקעין, התקנות לא מתייחסות ובודקות את הממד הרווחי בעסקה. תקנות מס רכישה כוללות מדרגות מס רכישה שונות בהתאם לגובה עלות רכישת נכס המקרקעין. מדרגות מס רכישה מתייחסות לרכישת דירה למגורים יחידה באופן שונה, מאשר לרכישת דירה נוספת למגורים. 

תקנות מס רכישה

בדיוק כמו תשלום מס על רווחי הון, כך גם בעל נכס (מוכר) מחויב לשלם מס שבח במעמד מכירת הנכס. מאחר ו(בדרך כלל) הנכס יימכר במחיר גבוה יותר מהמחיר שמוכר שילם עבור נכס זה, על המוכר לשלם מס על הרווחים שלו מהמכירה. עורך דין נדל"ן בודק מהו הרווח של הבעלים ממכירת הנכס ומהו גובה מס השבח שיידרש לשלם ובהתאם לכך אף מחשב מהו גובה הסכום אשר יופקד בנאמנות בידי עורך דין נדל"ן המייצג מוכר עד להמצאת אישור לרישום בטאבו מרשויות המס

מס שבח

בחלק מהמקרים, כאשר מוכר מוכר נכס שערכו עלה בעקבות פרויקט תמ"א או כל פעולה תכנונית של הוועדה המקומית, יחויב המוכר במס נוסף אשר נקרא היטל השבחה (זאת מאחר והנכס הושבח). באמצעות הערכת שמאי אשר בוחר עורך דין נדלן ומתאים את הערכת השמאי לצורכי המוכר, גובה היטל ההשבחה אשר יקבע בפועל על ידי הרשות יכול להיות מופחת משמעותית ממצב בו לא מומצאית חוות דעת שמאית מנומקת לידי הרשות. לרוב, מס היטל השבחה ישולם במעמד מכירת הדירה על ידי המוכר. 

היטל השבחה

לעיתים, בעת תהליך מכירת נכס מניב, בו מס תשומות אשר הוטל על בעל הנכס, ינוכה מס התשומות בעת מכירתו, ויכול להיות ניכוי מס זה כאשר יחול גם בעסקת אקראי.
ניתן לנכות מס תשומות כאשר
• העוסק מוגדר בחוק כמי שמוכר נכס ומספק שירותים כחלק שוטף מפעילותו העסקית. וזאת בלבד שהוא איננו מוגדר כמוסד כספי או מלכ"ר. 
• עסקת אקראי -  עסקת אקראי, מוגדרת כעסקת מכירת מקרקעין לבעל עסק (עוסק) על ידי אדם שאיננו עוסק ומתפרנס ממכירת מקרקעין

מע"מ בעסקת מקרקעין  

בבחירת עורך דין מקרקעין מומלץ לוודא שהייצוג והליווי כוללים:

1. ניסיון בייעוץ משפטי בסוגיות מול מנהל מקרקעי ישראל, ועדות לתכנון ובנייה, רשויות מוניציפאליות וועדות ערר.

2. ליווי לאורך כל שלבי העסקה, החל משלב המו"מ ועד לרישום הנכס בפועל.

3. בדקו האם יש לעורך דין מקרקעין המלצות מלקוחות פרטיים אשר רכשו ו/או מכרו דירה למגורים/ דירה להשקעה.

כפועל יוצא מהחוק, תקנות מיסוי מקרקעין מתרגמות את סוגי המיסים המוטלים על הצדדים במעמד רכישה/ מכירת נכס מקרקעין. 

מס שבח – תשלום מס ישיר שנוצר בעקבות הרווח ממכירת נכס.

סעיף 6 (א): "מס שבח מקרקעין (להלן – המס) יוטל על השבח במכירת זכות במקרקעין".

סעיף 6 (ב): "השבח הוא הסכום שבו עולה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה".

סעיף 7 : "מס יוטל על פעולה באיגוד מקרקעין."

מהו מס שבח?

1.    שווי הנכס הנמכר ביום המכירה.
2.    יום המכירה – התאריך בו המכירה בוצעה והקונה רכש את הזכויות הנמכרות על הנכס.
3.    שווי רכישת הנכס ע"י הצד המוכר – שווי הזכויות הנמכרות ביום המכירה.
4.    עלויות השבחת הנכס.
5.    ניכויים ותשומות  – הוצאות מותרות בניכוי (סעיפים 39 - 46).

איך מחשבים מס שבח?

מס שבח/מס רכישה מוטלים על כל מוכר/רוכש זכות במקרקעין בישראל. בין אם הוא תושב ישראלי או תושב חוץ. קיימים הבדלים נכרים במתן הקלות ממס שבח ומס רכישה בגין רכישת דירות מגורים, בין אזרחי ישראל לתושבים ומשקיעים בנדל"ן מחו"ל. קיימות הקלות במס רכישה גם לתושבים חוזרים ותיקים ולעולים חדשים.

הקלות ממס שבח ומס רכישה

בהתאם לסעיף 49 לחוק מיסוי מקרקעין: ישנם מצבים בהליך מכירת דירה למגורים, בו בעל הנכס המוכר יזכה לקבל פטור מלא ממס שבח/פטור חלקי ממס שבח/תשלום מס עד 25% מעלות הנכס.
כל מכירת זכות במקרקעין למטרה המיועדת לצרכים:
•    מסחריים (חנויות, משרדים, מחסנים ועוד).
•    דירת מגורים נוספת.
•    קרקע ומימוש זכויות בנייה, יחויבו במס בשיעור מס מלא, וייתכן ויגיעו (בחלק מהמקרים) עד כ- 40% מס משוקלל משווי הנכס. בין אם מדובר במוכר יחיד או חברה. (מס חברות סעיף 126). לכן יש צורך להתייעץ בעורך דין נדל"ן אשר מומחה בעסקאות מעין אלו על מנת שידע כיצד ישנן אפשרויות (אשר הינן רבות ומגוונות ואינדיווידואליות) להפחתת המס באופן יצירתי.

פטור ממס שבח

lior_shamir_orechdin_mekarkeinvenadlan.j
ידוע לך כמה מס שבח צריך לשלם? מה גובה מס רכישה בעסקה? 

גם אם ידוע לך, זה לא אומר שזה הסכום המדויק שעליך לשלם. רצוי לפנות לעורך דין מיסוי מקרקעין מיומן, שילווה אותך בתהליך ויסייע לך בהליך רכישה/מכירת נכס באופן שיענה על האינטרסים שלך בצורה הטובה ביותר ויחסוך לך עשרות ומאות אלפי שקלים. 

עורך דין נדל"ן מומחה במיסוי מקרקעין ימקסם את אחוזי הרווחיות מהעסקה
הקניית בעלות  - המרת חכירה לבעלות

בראשיתה של הדרך היזמית על כל יזם נדל"ן או אדם שהינו חוכר מקרקעי ישראל להמיר את זכויותיו מ"חכירה" ל"בעלות" וזאת טרם הגשת בקשה להיתר בניה ובכך להשתחרר לחלוטין ממתן דין וחשבון לרשות מקרקעי ישראל וזה שווה חיסכון של הרבה מאוד כסף בהמשך הדרך.
 
המרת הזכויות מאפשרת ליזם לפעול ישירות מול מוסדות התכנון מבלי להידרש להסכמה נוספת מטעם הרשות, הסכמה אשר כרוכה על פי רוב בתשלומי עתק.
כמו כן, הקניית הבעלות מאפשרת ליזם להקטין משמעותית את היקף המימון הנדרש עבור הפרויקט.

נכסים עליהם נוהל זה חל:

  • נכסי מגורים ותעסוקה במגזר עירוני.

  • נכסי מגורים ביישוב קהילתי קטן וביישוב חקלאי - כהגדרתם בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל.

  • נכסי מגורים בהרחבות במושבים ובקיבוצים.

  • נכסי מגורים שפוצלו בהתאם לקובץ החלטות המועצה ונוהלי רמ"י בדבר פיצול מגרשי מגורים מנחלה או מחלקת המגורים.

באמצעות הקניית הבעלות ניתן למקסם את הכדאיות הכלכלית של המיזם

כאשר הקרקע בבעלות הרשות היא רשאית בכל רגע נתון להתוות את היקף הבנייה, לקבוע ליזם מה מותר ומה אסור לו לבנות ואף לחייב במועדי התחלה וסיום הבנייה - הליך המקשה על תהליך הבניה ומייקר אותו מפאת הצורך בתשלום לרשות.
 
הבעלות הפרטית מייתרת את התלות ברשות מקרקעי ישראל ומעבירה את נטל האחריות על הבעלים לעשות ככל העולה על רוחו בנכס מבלי לשלם לרשות מקרקעי ישראל ולא שקל אחד ובדרך זו לעקוף את הדרישה לתשלום דמי היתר עבור מימוש זכויות הבניה הנוספות

בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין בפריסה לכמה שנים (טופס 7003)

מוכרי נכס, אשר הינם תושבי ישראל והגישו דוחות שנתיים למס הכנסה בגין שנות הפריסה, רשאים להגיש בקשה לחישוב מס שבח מקרקעין ולקבל החזר משמעותי על מס השבח אשר שילמו במכירת נכס יוקרה.

 

השירות מאפשר למוכר לבקש כי חישוב מס השבח יתבצע בפריסה לעד ארבע שנים, ולא על שנת המכירה בלבד. בכך, ניתן להפחית את אחוזי המס על השבח ולהקטין את חבות המס של המוכר. זאת, בהתאם לנתוניו האישיים במס הכנסה. ניתן להגיש בקשה במסגרת ההצהרה על מכירת זכות במקרקעין או לאחר ההצהרה על ידי עורך דין מיסוי מקרקעין ,המתמחה בחישובי פריסה ,אשר פועל עם רואה חשבון למקסם את ההחזר הצפוי מרשויות המס.


משרדנו טיפל בהצלחה בייצוג מכירת דירה של אישה גמלאית אשר מכרה דירת יוקרה בסכום של 6,900,000 ₪ והליך הקניית בעלות במנהל מקרקעי ישראל אשר חסך לרוכש כספים רבים בבואו לבקש היתר הריסה ובניה על המקרקעין. 
בנוסף, לאחר המכירה, בחישוב נכון ויצירתי של המס, שולם מס שבח בסך 252,000 ₪ אשר לאחר בגשת בקשה לפריסת מס שבח,
הושבו למוכרת על ידי מס הכנסה סך של 184,000 ₪.

פטור ממס רכישה

תחום מיסוי מקרקעין הוא תחום מורכב, דינמי ומסועף. חישוב מס רכישה ברכישת דירת מגורים, מבוצע בהתאם למדרגות מס (אשר יכול להגיע אף עד 10% - בכפוף לשווי הנכס הנרכש), זאת לעומת שיעור מס רכישה ברכישת נכס שאינו מיועד למטרת מגורים. 
ברוב המקרים, הקלות במס שבח ובמס רכישה במכירת דירת מגורים, מיועדות לגורמים יחידים בלבד.


לצורך ביצוע חישוב מס שבח ומס רכישה, חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) מבחין ומתייחס באופן שונה למכירת זכות במקרקעין בדירת מגורים ולצרכי מגורים, אל מול מכירת זכות במקרקעין בנכסים שאינם מיועדים למטרות מגורים : משרדים, חנויות, קרקעות ועוד.

עורך דין מקרקעין המלצות לקוחות


Ariel Racah  - "עורך דין שמיר ליווה אותנו בתהליך המכירה של הבית הקודם ורכישה של ביתנו החדש. הוא הראה מקצועיות ואדיבות לאורך כל הדרך ופתר לנו כל בעיה בשירותיות רבה. היינו מאד מרוצים בעיקר מהשירות ומהזמינות הגבוהה בכל שעה. כל מי שחיפש בקרב החברים והמשפחה שלנו עורך דין מקרקעין מומלץ, הפנינו לעורך דין ליאור שמיר ועד היום הם משתמשים בשירותיו כעורך דין מקרקעין ונדל"ן ובמיסוי מקרקעין".
תומר טואטי  – "אני עובד עם עורך דין שמיר מזה 10 שנים. הוא עורך דין מקרקעין ונדל"ן סופר מקצועי, משקיע ומחפש כל הזמן פתרונות לקדם את התיק או העסקה. הוא זמין בשבילך 24/7 ויש לו ניסיון רב ומוכח".

עורך דין ליאור שמיר הינו עורך דין נדל"ן המשלב בין מצוינות ומקצוענות חסרת פשרות ליחס אישי ושירות ברמה הגבוהה ביותר מקצה לקצה, עד הפרט הקטן ביותר עבור כלל לקוחותיו.